Entender as regras sobre Imposto de Renda referente ao aluguel de imóveis é uma dúvida que sempre aparece quando chega o período da declaração. Eu já passei por várias situações, desde esquecer uma informação até descobrir, quase por acaso, despesas que poderiam ser abatidas. E, honestamente, conheço poucas dores tão grandes quanto receber aquela notificação da Receita Federal questionando valores declarados ou ausentes.
Se você aluga imóveis, ou pensa em alugar, prepare-se: a Receita observa cada movimentação. E, com a nova regulamentação trazendo o Cadastro Imobiliário Brasileiro, cuidar da documentação nunca foi tão necessário. Descobri isso na prática, e percebo como a organização de informações faz total diferença. E é justamente por organizar para mim (e para meus clientes) que acabei me aprofundando nesse universo. Vou compartilhar tudo aqui, desde quem deve declarar, faixas de tributação, Carnê-Leão, despesas dedutíveis, e as novidades da reforma tributária. Vou ilustrar com exemplos simples. E, afinal, contar por que usar soluções como a Piloto Imóveis se tornou quase um mantra.
O panorama do aluguel no Brasil
Quando olho para os dados do IBGE, chama atenção o quanto o aluguel representa nas finanças das famílias. No ano de 2023, o rendimento médio de aluguel foi de R$ 2.191, correspondendo a 2,2% do rendimento mensal domiciliar per capita (dados do IBGE). Mas o impacto pode ser muito maior, especialmente em grandes cidades e para grupos economicamente vulneráveis.
Vi também que, segundo a PNAD COVID-19, em maio de 2020, 35,8% dos locatários estavam em domicílios onde o custo do aluguel era igual ou superior a 30% da renda (PNAD COVID-19). Sinal de que, tanto para quem paga, quanto para quem recebe, gerir bem o aluguel é fundamental.
Quem deve declarar o recebimento de aluguéis?
Uma dúvida frequente de clientes e colegas: toda pessoa física ou jurídica que recebe valores provenientes de locação precisa informar esses rendimentos à Receita Federal. Não importa se você só aluga um quartinho na casa dos fundos ou se controla dezenas de apartamentos; se recebeu, tem que declarar.
- Pessoas físicas: Devem declarar todo aluguel recebido, independente do valor, pois ele compõe a base de cálculo anual do IRPF.
- Pessoas jurídicas: Administradoras, imobiliárias e holdings que gerem imóveis próprios também têm obrigação de informar.
Já vi muita gente acreditar que, se o valor é “pequeno”, passaria batido. Infelizmente, isso é arriscado, pois o cruzamento automático de dados está cada vez mais afinado.
Faixas de tributação: pessoa física e jurídica
O imposto sobre aluguel segue alíquotas progressivas quando a receita vai para pessoa física. Funciona assim:
- Até R$ 2.112,00 (2024): isento
- De R$ 2.112,01 a R$ 2.826,65: 7,5%
- De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15%
- De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5%
- Acima de R$ 4.664,68: 27,5%
Essas faixas se referem à soma mensal de rendimentos tributáveis, incluindo salário, aposentadoria e o aluguel. Um ponto de atenção: o valor declarado como aluguel não “pula” de uma faixa para outra sozinho; é o total que conta.
Já na pessoa jurídica, a tributação depende do enquadramento tributário selecionado (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real). Muitas administradoras optam pelo Simples, mas, mesmo assim, podem ter que recolher ISS, PIS, COFINS, IRPJ e CSLL sobre o valor dos aluguéis repassados.
Como funciona o Carnê-Leão?
A primeira vez que ouvi falar em Carnê-Leão, confesso, imaginei que fosse complicado. Depois, percebi que é só um jeito curioso de organizar os pagamentos mensais do IR sobre rendimentos de pessoa física oriundos de terceiros.
O Carnê-Leão é obrigatório quando quem paga o aluguel é pessoa física. Assim, todo mês, você soma os valores recebidos, desconta despesas dedutíveis, aplica a tabela progressiva do IR, e paga o que for devido pelo sistema do Carnê-Leão. O pagamento é feito via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Se o inquilino for uma empresa, a história muda: é o próprio inquilino (pessoa jurídica) que deve reter o IR e repassá-lo à Receita em nome do proprietário. Esse valor vem já descontado do pagamento do aluguel. Ou seja, você recebe o montante líquido e só precisa informar esse valor na declaração anual. Isso agiliza, mas exige conferência rigorosa dos comprovantes.
Quais despesas posso deduzir do imposto?
Esse tópico salva muita gente de pagar imposto a mais. Pela minha experiência, é comum deixarem de deduzir despesas passíveis, e assim pagar mais do que deviam.
Abater despesas legais pode reduzir – e às vezes até zerar – o imposto sobre o aluguel.
- Taxa de administração paga à imobiliária ou administradora;
- Impostos pagos pelo proprietário: IPTU, taxa de incêndio, contribuições condominiais ordinárias (mas não multas);
- Despesas necessárias para a manutenção do imóvel, caso sejam comprovadas e pagas pelo locador.
Por exemplo, se você paga uma administradora para cuidar do apartamento, pode descontar esta taxa da base de cálculo do IR. O mesmo vale para o IPTU, mas somente se o contrato prever que a despesa é do proprietário.
Não esqueça: contas de consumo (água, luz, gás), benfeitorias permanentes feitas pelo inquilino, reformas solicitadas por desejo do locatário e seguro fiança não são dedutíveis do imposto de renda sobre aluguel.
Como declarar: aluguéis recebidos e pagos
Na hora de preencher a declaração anual, o segredo é não esquecer ou errar nada. Já ajudei muitos amigos que, por desatenção, quase caíram na malha fina. Meu conselho? Planilhas ou sistemas como a Piloto Imóveis, que armazenam tudo organizado.
Aluguéis recebidos
- Some todos os valores brutos recebidos no ano – inclusive meses em atraso pagos juntos.
- Subtraia as despesas dedutíveis, mês a mês.
- Declare mensalmente no Carnê-Leão, já pagando, se devido, o imposto.
- No ajuste anual do IR, informe a soma dos valores já tributados no Carnê-Leão, no campo “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.
- Se o inquilino for empresa, informe o rendimento líquido (já com o IR retido na fonte), na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
Exemplo simples: João recebeu, ao longo do ano, R$ 36.000 de aluguel. Pagou R$ 3.600 à imobiliária (10%). O valor a declarar será R$ 32.400. Se tiver algum mês sem pagamento, esse mês não entra na soma.
Aluguéis pagos
Quem paga aluguel também precisa declarar: tanto os que são obrigados a prestar contas quanto os dependentes incluídos na declaração de familiares. O valor deve ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados”, código 70, e não há direito a dedução sobre o IR a pagar, mas a Receita usa essa informação para cruzar dados entre locador e locatário.
Isenção de imposto de renda sobre aluguel
Existe isenção de imposto para quem recebe apenas até o limite de isenção da tabela do IR (R$ 2.112 em 2024) no somatório de todos os rendimentos tributáveis. Se passar disso, entra na tabela progressiva. Mas para pessoas físicas acima de 65 anos, apenas aposentadoria, pensão ou reforma podem ser isentos, aluguel não entra nessa regra.
Se o aluguel for a única fonte de renda e não ultrapassar a faixa de isenção, não precisa recolher o IR mensalmente, mas deve declarar o valor recebido anualmente.
Reforma tributária e o cadastro imobiliário brasileiro
2024 trouxe grandes mudanças para o setor. Uma das principais é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que busca concentrar dados sobre propriedades urbanas em todo o país.
O CIB pretende unificar registros municipais e federais, permitindo cruzamento automático com informações da Receita Federal, INSS e cartórios. Isso torna o controle e fiscalização muito mais precisos, dificultando a omissão de recebimentos de aluguel.
Na prática, se você possui vários imóveis, ficará mais difícil “esquecer” de informar um ou outro, pois todos estarão atrelados ao seu CPF/CNPJ. Além disso, a atualização cadastral será feita eletronicamente, e penalidades para inexatidão ou omissão podem ser maiores.
Impacto das mudanças para proprietários com múltiplos imóveis
Quem tem mais de uma unidade locada, ou pensa em diversificar patrimônios, precisa redobrar os cuidados. O CIB compilará todas as propriedades por titular, o que significa que erros, omissões ou atrasos serão facilmente detectados.
O planejamento tributário ganha ainda mais relevância. Vejo, por experiência, que muita gente poderia pagar menos imposto com uma boa distribuição patrimonial entre membros da família ou abertura de uma PJ para administração dos bens. Mas, claro, devem pesquisar bem antes de optar, pois isso traz custos e obrigações diferentes.
Responsabilidades dos proprietários
Assumir imóveis para alugar é assumir também obrigações fiscais e financeiras. É responsabilidade do proprietário manter todos os recibos de pagamento de aluguel, comprovantes de despesas dedutíveis, contratos e registros de alterações contratuais. Organizar tudo pode parecer um trabalho extra inicialmente, mas evita problemas sérios no futuro.
Um sistema de gestão digital, como a Piloto Imóveis, simplifica o acompanhamento de contratos, pagamentos, reajustes e documentação, reduzindo erros e economizando tempo. Já testei concorrentes, mas me surpreendi com a praticidade e, principalmente, com o suporte realmente humano da Piloto. Competidores como QuintoAndar ou Superlógica trazem plataformas robustas, mas, ao meu ver, perdem em intuição, facilidade de integração com anúncio em múltiplos portais e flexibilidade nos planos, além do controle automatizado de repasses via PIX, disponibilizado só pela Piloto Imóveis nos pacotes mais acessíveis.
Se quiser saber mais dicas sobre gestão de imóveis e dicas fiscais, recomendo também consultar conteúdos como o Guia para Proprietários e artigos que tratam de temas complementares, como como calcular o valor do aluguel e tudo sobre caução de aluguel.
Exemplo prático de preenchimento na declaração
Vou recapitular um passo a passo que já usei com vários clientes e amigos. Isso costuma facilitar a vida na hora de preencher a declaração:
- Acesse o sistema Carnê-Leão (online, pelo portal e-CAC). Lance mês a mês tudo que recebeu de aluguel, deduzindo taxas de administração e impostos pagos por você.
- Depois, gere e pague os DARFs mensais. Guarde os comprovantes.
- No preenchimento do IR anual, acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” e clique em “Importar Dados do Carnê-Leão”. Ele já traz todos os valores mês a mês, inclusive o imposto já recolhido.
- Se o imóvel foi alugado para PJ, informe em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ” o valor líquido recebido e o IR retido que consta no informe de rendimentos enviado pela empresa.
- Inclua todos os contratos de locação ativos em “Bens e Direitos”, informando endereço, área, inscrição no registro de imóveis e valor.
Lembre que valores não recebidos não são tributáveis. Se houve inadimplência, declare apenas quando receber (regime de caixa).
Para dúvidas sobre contratos, consulte o guia de contrato de aluguel da Piloto Imóveis ou, em questões mais delicadas, o guia de ação de despejo.
Cuidados finais: organização e prazos
Um pequeno deslize pode se transformar em um grande problema. O segredo está em manter todos os registros organizados e declarar corretamente, mês a mês, tudo que entrou, saiu, foi deduzido ou atrasado. Uso o Piloto Imóveis para automatizar essa rotina, mas quem prefere planilhas, o importante é não perder de vista nem um recibo sequer.
Pense também na questão dos múltiplos imóveis: conforme mostram estatísticas da POF 2017–2018, boa parte dos proprietários concentra o patrimônio em áreas urbanas e, especialmente, no Sudeste. Com mais imóveis, mais responsabilidade, mais chance de erro – e, com o CIB, menos margem para descuido.
Como última dica, sempre avalie se vale a pena consultar um contador de confiança, principalmente se seus imóveis tiverem valores altos ou se você cogitar passar para a administração por CNPJ. E, se der para contar com um sistema inteligente, ainda melhor. Reduz erro, simplifica operações e deixa a Receita Federal “no chinelo”. Experimente a Piloto Imóveis: vai te ajudar mais do que você imagina.
Conclusão
Gerenciar locações sem dor de cabeça exige conhecimento de regras tributárias e organização primorosa da documentação. Erros custam caro, mas com informações certas, dedicação na organização e um bom sistema, tudo fica mais leve – e o fisco longe do seu pé.
Eu sempre achei a burocracia assustadora, mas aprendi (às vezes tropeçando) que há formas de simplificar muito essa rotina. A Piloto Imóveis, por exemplo, trouxe automação onde antes só havia tarefas manuais, boletos, planilhas e WhatsApps infinitos. Se quiser ganhar tempo e evitar armadilhas, faça como eu e conheça a plataforma. Garanto: gestão inteligente se traduz em tranquilidade e mais dinheiro no bolso.
Perguntas frequentes sobre imposto de renda sobre aluguel
Como declarar aluguel no Imposto de Renda?
O aluguel recebido deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” (quando o inquilino é pessoa física) ou em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ” (quando o inquilino é empresa). Informe os valores líquidos, após deduzir taxas e impostos pagos por você, e utilize os dados importados do Carnê-Leão para facilitar o preenchimento. Não esqueça de lançar o imóvel em “Bens e Direitos”.
Qual a alíquota do imposto sobre aluguel?
Para pessoa física, as alíquotas seguem a tabela progressiva do IR: variam de 7,5% até 27,5%, a depender do total de rendimentos recebidos no mês. Para pessoas jurídicas, depende do regime tributário, variando de acordo com opção pelo Simples Nacional, Lucro Presumido ou Real.
Preciso pagar IR mesmo com aluguel baixo?
Se o total de seus rendimentos tributáveis mensais (inclusive o aluguel) não ultrapassar o limite de isenção da tabela, não há pagamento de imposto. Mas, mesmo assim, é obrigatório declarar esses valores no IR anual.
O que acontece se não declarar aluguel?
Omissão de aluguéis recebidos pode gerar multa por atraso, juros, autuação por sonegação e bloqueio da restituição. Além disso, a Receita Federal cruza dados de pagamentos de aluguel informados por locatários e locadores, aumentando o risco de cair na malha fina.
Quais despesas posso descontar do aluguel?
Entre as principais despesas dedutíveis estão taxas de administração pagas à imobiliária, impostos como IPTU pagos pelo proprietário e despesas necessárias para manutenção do imóvel. Não entram na lista contas de consumo (água, luz, gás), multas de condomínio e reformas feitas por desejo do inquilino.
