O universo da locação parece simples até o primeiro atraso de pagamento. Quando isso acontece, inúmeras dúvidas surgem não só para proprietários, mas também para inquilinos. Neste guia, você vai entender, de maneira descomplicada, todos os detalhes da ação de despejo por falta de pagamento, desde as primeiras notificações até o cumprimento da ordem judicial, levando em conta nuances da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Trazemos exemplos reais, temas pouco discutidos, efeitos práticos e orientações para proteger direitos – seja você locador ou locatário.
Parece complicado, né? Mas a rotina de quem administra imóveis pode ser muito mais tranquila com o suporte de plataformas completas como a Piloto Imóveis, que automatizam cobranças por WhatsApp, boletos, relatórios e todo o controle da locação, prevenindo a inadimplência e facilitando negociações. Mas antes de se render à tecnologia, é fundamental compreender todo o processo do despejo.
Por que cresce o número de despejos por inadimplência?
Quando o aluguel aperta no orçamento, todo mundo sente. Dados mostram que esta não é uma exceção. Só para termos uma ideia:
- Em Americana/SP, o número de processos de despejo por falta de pagamento cresceu 21% em 2023 em relação ao ano anterior. Foram de 376 para 456 ações.
- No Espírito Santo, somente nos últimos 17 meses, aconteceram 1.200 despejos por inadimplência, média de 70 por mês.
Mas, curiosamente, nem sempre as ações aumentam. Em São Paulo, em 2020, houve queda significativa, com mais acordos amigáveis entre as partes, muitas vezes mediadas por administradoras experientes ou ferramentas modernas como Piloto Imóveis.
A inadimplência esmaga o orçamento de famílias e prejudica o rendimento dos proprietários.
Por isso o despejo, apesar de ser um mecanismo de proteção ao proprietário, envolve muitos sentimentos e impactos sociais. Mas entenda: a lei determina etapas claras e garante equilíbrio entre direitos e deveres.
Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento
O procedimento formal é regulado principalmente pela Lei do Inquilinato, abrangendo desde notificações amigáveis até decisões judiciais. Aqui, vamos detalhar o passo a passo.
A importância das notificações prévias
O primeiro passo, sempre que possível, é tentar a resolução amistosa. O proprietário (ou a administradora) pode enviar uma notificação extrajudicial por e-mail, carta registrada ou WhatsApp – inclusive, soluções como Piloto Imóveis permitem automatizar esse envio, evitando esquecimentos e atrasos.
Essa notificação serve de alerta ao inquilino, dando a chance de regularizar a pendência antes de medidas drásticas. Nem sempre é obrigatória, mas é um registro poderoso em juízo, pois demonstra tentativa de acordo prévio.
Hoje, há discussões avançadas sobre o despejo extrajudicial: em 2025, uma proposta aprovada na Câmara busca permitir que certos despejos, como o por atraso, ocorram por cartório – tornando o trâmite mais ágil e menos traumático.
Primeira etapa judicial: petição inicial
Sem acordo, o próximo passo é a ação judicial. O locador, geralmente com auxílio de advogado, apresenta uma petição inicial ao juizado onde está o imóvel. Nela, precisa comprovar:
- A existência do contrato assinado – seja físico, seja digital como nos contratos com assinatura eletrônica da Piloto Imóveis.
- O valor devido e o(s) período(s) atrasado(s).
- Caso haja garantias, como fiador ou caução.
- O eventual envio de notificações.
É interessante, inclusive, utilizar relatórios gerenciais, históricos de pagamento e contratos digitais para fortalecer as provas. Quem usa plataformas como a Piloto Imóveis já conta com esses documentos prontos e organizados.
Pedido de liminar: quando é possível?
Na maioria das vezes, o locador pode pedir uma liminar para que o inquilino desocupe rapidamente o imóvel (explicado detalhadamente aqui). Contudo, alguns requisitos precisam estar presentes:
- O contrato deve ser por escrito e apresentar garantia (como fiança, seguro fiança ou caução).
- É preciso comprovar de forma clara o inadimplemento.
- O imóvel não pode envolver sublocação residencial sem autorização expressa ou ser de locação por temporada.
Com a liminar concedida, o prazo para o inquilino sair pode ser de 15 dias – e, se não houver saída voluntária, será expedido mandado de despejo. Por vezes, a liminar demora um pouco, já que depende do entendimento do juiz e do volume de processos – mas, em geral, é mais rápida que o trâmite final do processo.
A liminar é o atalho jurídico para garantir a posse do imóvel mais rapidamente ao proprietário.
Próximos passos: citação, contestação e sentença
Após a distribuição e análise inicial, o Judiciário cita o inquilino, entregando cópia da inicial e convidando para se defender ou honrar o débito.
Citação do locatário
A citação pode ocorrer por oficial de justiça, carta registrada ou até meios eletrônicos. Na prática, esse é o aviso formal para o inquilino: chegou a hora de agir.
- Após citar, abre-se o prazo para a defesa ou para a famosa "purga da mora".
- O juiz pode estipular de 15 a 30 dias para resposta ou pagamento.
Defesa (contestação) do inquilino
A defesa pode argumentar, por exemplo, que não houve atraso, que existem vícios no contrato, ou contestar juros abusivos. Também é o momento para apresentar provas dos pagamentos, acordos paralelos ou problemas estruturais do imóvel que justifiquem retenção de valores, embora esse último raramente leva ao perdão total da dívida.
Um advogado é indispensável nesta etapa, pois a linguagem técnica pode afastar a compreensão e, infelizmente, pequenas falhas processuais podem acelerar o despejo.
Purga da mora: última chance
A Lei do Inquilinato permite ao inquilino “purgar a mora”, ou seja, quitar toda a dívida (aluguel, multas, correção, honorários, custas) e permanecer no imóvel. Essa purgação só é válida até a apresentação da defesa, ou como regra, até o prazo estabelecido pelo juiz (geralmente 15 dias contados da citação).
É um direito, mas a lei limita essa benesse: se o locatário já usou a purga em processo semelhante nos últimos 24 meses, não pode pedir de novo.
No cenário moderno, sistemas como Piloto Imóveis ajudam muito: alertam inquilinos, calculam valores exatos para quitação, comunicam automaticamente valores e prazos, e até sugerem negociação quando a dívida parece insustentável.
Liminar concedida: quais os efeitos práticos?
Com a concessão da liminar, o juiz determina em quanto tempo o imóvel deve ser desocupado. Esse prazo raramente é maior que 15 dias, mesmo em situações delicadas.
Se o locatário não sair, o oficial de justiça cumpre a ordem e desaloja à força, caso necessário, com direito a medidas coercitivas (retirada de pertences, por exemplo).
O juiz, ao conceder a liminar sem ouvir o inquilino previamente, só faz isso quando há risco de dano irreparável ao proprietário (como inadimplência prolongada ou ausência de garantia locatícia).
A justiça protege a posse do imóvel, mas exige respeito ao contraditório.
Após a desocupação, o locador pode cobrar judicialmente valores pendentes não pagos, que se tornam dívida líquida com possibilidade de penhora.
Direitos e deveres das partes envolvidas
Proprietários e inquilinos possuem responsabilidades bem específicas. Descuidar de detalhes, mesmo pequenos, pode custar caro.
Obrigações do locador
- Emissão de recibos e registros claros de pagamento.
- Garantir que o contrato esteja regularmente escriturado – inclusive, ferramentas digitais como Piloto Imóveis já entregam contratos digitais, aprovados em juízo.
- Oferecer imóvel em estado de uso.
- Notificar previamente, se possível, com prazo razoável para quitação.
- Gerir garantias corretamente (fiança, caução, seguro-fiança). Sobre o tema de garantias locatícias, veja o guia completo de caução de aluguel e compare as opções.
Obrigações do inquilino
- Pagar pontualmente aluguel e encargos (IPTU, condomínio e outros previstos no contrato).
- Conservar o imóvel e comunicar problemas rapidamente.
- Manter dados atualizados junto à administradora.
- Respeitar o prazo legal para desocupação em caso de despejo, evitando despesas extras.
A purga da mora em detalhes
O locatário pode regularizar sua situação durante o processo, pagando:
- Alugueis e encargos vencidos.
- Multas contratuais e juros.
- Custas judiciais e honorários.
Esse pagamento “zera” a dívida acrual até o momento da quitação.
Vale ressaltar que só é permitido para inquéritos de despejo por falta de pagamentos; não se aplica em pedidos de despejo por fim de contrato, necessidade do imóvel ou infração legal.
Negociação e acordos extrajudiciais
Muitas ações sequer chegam ao cumprimento final, já que a intervenção de administradoras, advogados e sistemas como Piloto Imóveis permite automatizar cobranças, negociar descontos, parcelar débitos e oficializar acordos extrajudiciais vantajosos para ambas as partes.
Quando o processo vira acordo, todo mundo sai ganhando, inclusive a relação futura.
Em algumas situações, vale formalizar o acordo por escrito (inclusive, assinatura eletrônica dispensa cartório), e protocolar nos autos, pedindo extinção do processo.
Garantias locatícias: qual o impacto no despejo?
A presença de garantia facilita não só o acesso à liminar, mas aumenta as chances do proprietário receber valores atrasados, seja por execução da caução, do fiador ou do seguro-fiança. Veja mais detalhes neste guia sobre garantias.
Essas garantias só podem ser acionadas judicialmente após sentença, exceto o seguro-fiança, que permite obtenção de valores diretamente pela seguradora com menos burocracia.
Sem garantia formal, a liminar é mais difícil e depende do entendimento do juiz – por isso, sempre vale estruturar o contrato com alguma dessas garantias e gerenciá-las de forma digital, evitando falhas ou esquecimentos.
Caso deseje saber como redigir ou revisar contratos sob medida, com cláusulas sobre garantias e direitos, visite o passo a passo de contrato de aluguel simples.
Prazos para desocupação e execução
Para o inquilino, o prazo para saída depende da etapa e da existência de liminar:
- Com liminar: vínculo pode ser encerrado em até 15 dias após citação.
- Sem liminar (após sentença): geralmente, o juiz fixa de 15 a 30 dias a partir do trânsito em julgado.
- O juiz pode, em situações excepcionais (famílias com idosos, crianças, deficientes), estender minimamente esse prazo.
Se não desocupar espontaneamente, o oficial de justiça pode pedir uso de força, inclusive chamado de chaveiro para abertura do imóvel. Tudo com acompanhamento de testemunhas, garantindo transparência e segurança jurídica.
Efeitos práticos do despejo para o inquilino inadimplente
O despejo por atraso do aluguel provoca algumas consequências sérias ao locatário. Vão além da simples desocupação:
- Restrição de crédito: O nome pode ser incluído em cadastros como SPC e Serasa, dificultando obtenção de financiamentos, abertura de contas, novos aluguéis etc.
- Despesas extras: O inquilino arca com multas do contrato, honorários advocatícios do locador (geralmente 10% a 20% do valor da causa) e custas judiciais.
- Possível penhora de bens: Se não pagar a dívida mesmo após sentença, o juiz pode autorizar o bloqueio de contas, penhora de renda e demais bens em nome do devedor.
- Dificuldade para alugar novamente: Muitas imobiliárias e administradoras consultam históricos judiciais e podem recusar contratos futuros.
O impacto financeiro e reputacional de um despejo é duradouro para quem fica inadimplente.
Alternativas e possibilidades antes do despejo
Antes que o processo chegue ao extremo do despejo, é sempre recomendável que ambas as partes se esforcem para um acordo. Isso pode envolver:
- Parcelamento dos débitos vencidos.
- Concessão de descontos para pagamento à vista.
- Renegociação das condições do contrato (prazo, valor, garantias).
Administradoras com ferramentas modernas, como a Piloto Imóveis, permitem que esse contato seja imediato e transparente, com envio automático de propostas de acordo ou alertas de aviso. Muitas vezes, a solução está na comunicação – não na Justiça.
Para ver estratégias de redução de inadimplência e ter exemplos práticos de acordos vantajosos, acesse conteúdos completos no nosso guia de gestão de aluguéis.
A assistência jurídica faz diferença?
Mesmo parecendo repetitivo, é importante: a ação de despejo por atraso de aluguel é procedimento sério e detalhado. O apoio de um advogado ou de uma administradora sólida pode evitar erros bobos, perder prazos e defender direitos com firmeza. Para ambas as partes, os prejuízos de negligenciar a defesa são enormes.
Hoje, algumas plataformas SaaS – entre elas a Piloto Imóveis – já vêm integradas com consultoria jurídica, inclusive sugerindo modelos de notificação, cálculo automático de valores e relatórios para advogados. Isso agiliza todo o processo e reduz o estresse.
Mobilize bons profissionais. Uma palavra mal colocada pode custar meses de disputa judicial.
Exemplo real de rotina no gerenciamento de despejo
Imagine um proprietário com 10 imóveis, alguns alugados diretamente, outros por administradoras tradicionais. Num mês, dois inquilinos atrasam: um resolve no diálogo, outro permanece em silêncio. Com um sistema manual, as cobranças atrasam, documentos se perdem, cálculos de multas geram dúvidas e os prazos judiciais são facilmente perdidos. Mas quem usa plataformas digitais, recebe alertas automáticos, envia notificações por WhatsApp, elabora contratos válidos e entrega provas robustas para o advogado. O resultado costuma ser mais rápido, econômico e com menos desgaste emocional.
Conclusão: mais segurança, menos estresse
A ação de despejo por atrasos no aluguel é um mecanismo previsto em lei, mas não precisa ser traumática nem para quem aluga, nem para quem loca. Seguindo cada passo detalhadamente, com boa comunicação, organização documental e apoio jurídico, é possível minimizar prejuízos e buscar a melhor solução para todos. E, usando ferramentas como a Piloto Imóveis, você reduz drasticamente riscos, automatiza rotinas e preserva relações. Administrar imóveis pode ser menos cinza e muito mais azul – basta inovar.
Que tal conhecer mais sobre como transformar a gestão dos seus aluguéis, evitar inadimplência e garantir um controle eficiente? Experimente a Piloto Imóveis e avance para uma nova etapa no seu negócio imobiliário.
Perguntas frequentes: ação de despejo por falta de pagamento
O que é despejo por falta de pagamento?
É um processo judicial em que o proprietário pede a devolução do imóvel alugado porque o inquilino deixou de pagar aluguéis e encargos no prazo estipulado em contrato. Envolve a cobrança dos valores devidos e pode, ao final, resultar na retirada forçada do locatário do imóvel, caso ele não regularize a pendência.
Como funciona o processo de despejo?
O proprietário, após notificar o inquilino e buscar acordo, ingressa na Justiça com uma ação específica. Primeiro, ocorre a entrega da notificação ou citação. O inquilino pode quitar a dívida (purga da mora) ou contestar. Se não resolver, o juiz pode conceder liminar para desocupação em até 15 dias ou sentenciar ao final fixando prazo para a saída. Se o locatário não sair, a Justiça autoriza o uso de força para desocupação. Todo esse rito segue etapas bem detalhadas e datas-limite para defesa e pagamento.
Quanto tempo leva para despejar um inquilino?
O prazo é variável. Se houver liminar, a desocupação pode ser exigida em até 15 dias após o recebimento da ordem judicial. Sem liminar, o processo completo costuma durar entre 6 e 12 meses, dependendo da vara judicial, da existência de contestação e de recursos do inquilino. Em geral, processos conduzidos com documentação digitalizada e notificações automáticas (como as da Piloto Imóveis) tendem a ter tramitação um pouco mais ágil.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim. A lei prevê a “purga da mora”, ou seja, o inquilino até certo momento pode quitar todas as dívidas (aluguel, encargos, juros, custas e honorários) e assim impedir a desocupação. No entanto, esse direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses em processos semelhantes e precisa ser feito dentro do prazo estabelecido pelo juiz, geralmente até a contestação.
Quais documentos são necessários para abrir o despejo?
O locador deve apresentar o contrato de locação assinado, comprovante da inadimplência (extrato de pagamentos, notificações enviadas), cálculo atualizado do valor devido, eventuais garantias (termo de fiança, seguro, recibo de caução), e procuração do advogado. Com plataformas como a Piloto Imóveis, todos esses registros são arquivados e de fácil acesso, reduzindo erros e aceleração do processo.
