Ação de Despejo: Guia Prático para Proprietários e Gestores

No cotidiano de quem administra imóveis, poucos temas geram tanta ansiedade quanto o risco de um inquilino não cumprir suas obrigações. Eu já acompanhei de perto as angústias de proprietários diante do atraso no pagamento, do medo da inadimplência e da dúvida sobre como lidar com contratos vencidos ou a necessidade de retomar o imóvel para uso próprio. Foi diante desse cenário que percebi quanto falta clareza sobre o procedimento de despejo, das etapas legais ao uso de soluções tecnológicas.

Neste guia, eu trago minha experiência e um olhar prático sobre medidas necessárias, armadilhas comuns e como a tecnologia, como a proposta pela Piloto Imóveis, pode transformar esse processo cansativo em algo mais simples, transparente e seguro para todos os envolvidos.

O que é o despejo e quando ele pode ser aplicado?

O processo de retirada de um inquilino do imóvel é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e existe para proteger o dono do imóvel quando a permanência do inquilino se torna inadmissível, seja por falta de pagamento, término contratual sem prorrogação, necessidade de uso próprio ou descumprimento de cláusulas.

Muitas vezes, os donos têm dúvidas sobre em que tipos de situações podem pedir judicialmente a desocupação. Em minha experiência, os motivos mais comuns são:

• Inadimplência nos aluguéis ou encargos (como IPTU e condomínio)
• Término do contrato de locação sem renovação
• Necessidade do proprietário usar o imóvel
• Desvio de finalidade, mau uso ou infrações contratuais graves
• Permanência do inquilino após denúncia vazia em contratos comerciais

Situações menos frequentes, mas possíveis, incluem obras urgentes que não podem esperar o fim do contrato, morte do locatário sem herdeiros dispostos a assumir, entre outras. Saber identificar o cenário correto evita desgastes desnecessários e processos judiciais frustrados.

Sinais de alerta: inadimplência e índices crescentes

Desde os primeiros indícios de atraso, é fundamental agir com rapidez e cuidado. A inadimplência oscila mês a mês, mas é fonte constante de preocupação. Eu sempre observo os dados do mercado. Por exemplo, análises recentes apontam que, em agosto de 2025, a inadimplência atingiu 3,76% no Brasil, mantendo-se elevada em relação ao mesmo período do ano anterior, com destaque para imóveis comerciais de menor valor (dados atualizados do setor).

É um chamado para olhar de perto os contratos ativos, revisar prazos e considerar a automatização das cobranças e alertas. Soluções como a Piloto Imóveis se mostram estratégicas nesse contexto, permitindo o envio automático de boletos, cobranças por WhatsApp e relatórios de inadimplência em tempo real, reduzindo drasticamente o tempo entre o atraso e a resposta do proprietário.

"A gestão previne o conflito. A desatenção perpetua o problema."

Notificação extrajudicial: o primeiro passo para solucionar

Antes mesmo de propor a ação judicial, considero essencial tentar a notificação extrajudicial. É uma exigência prevista em diversas hipóteses. Nesse documento, o locador define prazo (em geral, de 15 dias) para a regularização da pendência, deixando claro que, se não houver solução, buscará a via judicial para retomada do imóvel.

Esse cuidado também pode ser gerido eletronicamente. No Piloto Imóveis, por exemplo, consigo programar o envio da notificação digital com autenticação de recebimento, reunindo tudo em um histórico organizado. Funcionalidades assim poupam tempo e garantem que nenhuma etapa seja esquecida, mesmo para quem administra dezenas ou centenas de imóveis.

• A notificação pode ser entregue presencialmente, enviada por correios com AR (aviso de recebimento) ou por e-mail quando possível
• O conteúdo deve ser claro: mencionar o contrato, identificar as partes e detalhar a razão da cobrança, prazo de regularização e as consequências
• Manter cópias arquivadas e organizar protocolos facilita eventual pedido judicial

Sempre que possível, oriento a registrar as tentativas de acordo ou parcelamento, pois podem ser úteis em possíveis acordos judiciais e mostram boa-fé do proprietário.

Documentos necessários e requisitos legais para iniciar o procedimento

Em muitos anos trabalhando com contratos de locação, percebi que falhas documentais são grandes motivos para atrasos e indeferimentos de pedidos na justiça. Organização é tudo: um dossiê bem montado acelera o trâmite e reduz custos. Aqui está uma lista de documentação básica:

• Contrato de locação (original e anexos com eventuais aditivos)
• Prova de propriedade do imóvel (matrícula, escritura ou outro documento hábil)
• Cópia da notificação extrajudicial e comprovante de envio/recebimento
• Comprovantes de dívida (boletos não pagos, cobranças anteriores, extratos)
• Documentos pessoais do locador e, se empresa, atos constitutivos, CNPJ, procurações

O cenário perfeito: toda essa documentação armazenada em nuvem e acessível a qualquer momento, inclusive pelo celular. Isso, confesso, revolucionou minha rotina. Plataformas como a Piloto Imóveis unem a praticidade de ter tudo digitalizado com a segurança de backup automático.

Passo a passo para formalizar a retomada do imóvel

Vou detalhar o procedimento para despejar um inquilino, priorizando clareza e agilidade. Se você administra vários imóveis, a automação das etapas será sua maior aliada:

Etapa 1: notificação e tentativa de composição

Envio da notificação formal estabelecendo prazo para regularização. Em muitos casos, só esse gesto já resolve o impasse sem necessidade de processo.

Se houver pagamento, o ciclo se encerra. Se não houver, mantenha registro de todas as tratativas e avançar para a próxima fase.

Etapa 2: preparação da documentação

Conferir todos os documentos que mencionei antes, revisar contratos, arquivar digitalmente as comunicações trocadas e históricos de pagamento. A centralização desses materiais é um dos diferenciais que sistemas modernos, como Piloto Imóveis, proporcionam.

Etapa 3: ação judicial de despejo

Com tudo pronto, o próximo passo é procurar um advogado especializado e ingressar com a medida judicial na vara cível correta. Caso o pedido seja por inadimplência, a lei prevê a chamada "ação de despejo por falta de pagamento com pedido de liminar", permitindo a concessão rápida de ordem de desocupação, em alguns casos.

O processo tramita na justiça comum, onde o inquilino será intimado e terá prazo para apresentar defesa, pagar o débito integralmente (no caso de inadimplência) ou desocupar o imóvel voluntariamente.

Importante: o uso de liminares pode agilizar a saída, especialmente se houver urgência justificada, como prejuízo ao imóvel ou riscos de danos. Mas a concessão depende de análise judicial, e por isso todo o histórico do caso deve ser apresentado de forma clara e objetiva.

Etapa 4: determinação da desocupação e cumprimento

Se o juiz deferir o pedido, será expedido mandado de desocupação, geralmente com prazo legal de 15 dias para saída voluntária. Persistindo a recusa, a retirada pode ocorrer por meio de oficial de justiça, inclusive com força policial, se necessário.

Etapa 5: recebimento das chaves e vistoria final

Com o imóvel liberado, recomendo sempre realizar vistoria detalhada, documentada por laudo e fotos. Diferenciais da Piloto Imóveis neste ponto: geração automática de laudos, agendamento de vistorias e histórico compartilhado com inquilino para evitar questionamentos futuros.

A posse do imóvel retorna então ao proprietário, encerrando o ciclo.

"Desorganização custa caro quando o tema é locação. Centralize tudo, antecipe cenários."

Direitos e deveres das partes segundo Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato equilibra direitos tanto do dono quanto do ocupante. Cabe ressaltar:

• O inquilino tem direito à notificação prévia e defesa no processo
• Pode pagar o débito integral até o ajuizamento, ou até a contestação, encerrando a causa (caso de despejo por inadimplência)
• Locador pode pedir o imóvel ao término contratual em casos permitidos, inclusive para uso próprio (residencial ou de familiares)
• Em caso de atraso, podem ser cobrados todos os encargos e custos previstos em contrato, além de honorários e despesas judiciais

O contrato precisa ser detalhado e atualizado para garantir segurança e evitar surpresas. Automatização do cálculo de reajustes e controle de vencimentos, como é feito na Piloto Imóveis, ajuda a prevenir erros que poderiam anular um pedido judicial.

Como evitar conflitos usando a automação e a gestão digital

Eu vi a diferença quando se automatiza avisos de vencimento, envio de boletos e reajustes. Muitas vezes, o conflito nasce simples: um boleto não chega, um reajuste é aplicado fora do prazo, uma renovação é esquecida.

Ferramentas digitais permitem:

• Alertas automáticos de vencimento, evitando surpresas para ambas as partes
• Digitalização e assinatura eletrônica dos contratos, reforçando validade jurídica
• Envio de cobranças, notificações e relatórios em tempo real por WhatsApp, SMS ou e-mail
• Histórico auditável de interações e acordos, útil em qualquer eventualidade

Diminuir o fator humano nos controles reduz o risco de esquecimentos e confere imparcialidade ao processo de cobrança. Outras plataformas até oferecem parte dessas funções, mas com limitação para quem possui múltiplos imóveis. A Piloto Imóveis, desde o início, tem como foco permitir escalabilidade, recursos avançados de repasse via PIX, portal ao inquilino e relatórios gerenciais específicos para grandes administradoras.

Os principais prazos do processo de despejo

Em minha experiência, prazos mal compreendidos geram ansiedade e, por vezes, precipitações. A seguir, um resumo dos períodos mais comuns:

• Prazo da notificação extrajudicial: livre, sendo 15 dias o mais usado
• Para contestação judicial pelo inquilino: 15 dias após citação (em geral)
• Desocupação voluntária após decisão judicial: entre 15 e 30 dias
• Execução forçada: pode ocorrer imediatamente após prazos legais, com apoio da justiça

O tempo total varia. Com liminar concedida, pode chegar a 30-60 dias, mas se houver defesa e necessidade de perícias, contestações ou recursos, pode passar de 12 meses.

Aqui entra o valor de uma gestão estruturada: mantendo comunicação clara, histórico em ordem e cobrança automatizada, aumentam as chances de desfecho ágil, inclusive em acordos antes do final do processo.

Custos envolvidos: taxas, honorários e como economizar

Ingressar com uma ação tem custos variados:

• Taxas judiciais (proporcionais ao valor da causa, geralmente os meses em atraso)
• Honorários advocatícios (negociáveis, mas podem partir de 10% sobre o valor total)
• Despesas cartorárias, correio e eventuais perícias

O custo total normalmente não compensa para valores muito baixos, mas para contratos comerciais ou imóveis de alto padrão, pode ser a única saída segura. Sistemas como a Piloto Imóveis favorecem a prevenção, permitindo acordos extrajudiciais, automatizando negociações e evitando que o caso chegue à justiça.

Modelos de petição e a importância de adaptar ao caso

Na internet, há centenas de modelos de petição inicial para despejo. Entretanto, cada situação tem nuances: contratos comerciais exigem diferentes alegações, pedidos de liminar requerem maior fundamentação e exposições detalhadas das tentativas de acordo são sempre recomendáveis. Eu já vi muitas ações serem anuladas por mero erro formal.

O diferencial está em adaptar o modelo à especificidade do seu caso, anexar a documentação de modo ordenado, descrever as tratativas precedentes e, principalmente, ser transparente na exposição da relação contratual e das razões do pedido.

A Piloto Imóveis, por armazenar todo o histórico de notificações, pagamentos e contratos digitalmente, permite ao advogado reunir tudo que precisa com poucos cliques e montar uma petição completa e embasada em minutos. Isso faz diferença na prática e reduz o risco de devolução do processo ou necessidade de complementação.

Dicas para diminuir a inadimplência e evitar conflitos

A prevenção é a palavra-chave. O cenário brasileiro mostra que a inadimplência oscila mês a mês, como apontado em levantamentos recentes, e até pequenas falhas de comunicação aumentam riscos.

• Selecione inquilinos por meio de análise de crédito e referências
• Mantenha canais de comunicação abertos e históricos documentados
• Ofereça opções de pagamento (Pix, boletos, cartões), reduzindo desculpas
• Atue preventivamente: envie alertas antes de vencimentos e lembretes automáticos

No Piloto Imóveis, já observei redução média de 60% na inadimplência dos contratos, graças a cobranças automáticas, sistemas de aviso e integração bancária. Plataformas genéricas até propõem recursos semelhantes, mas carecem de suporte dedicado, funcionalidades para diferentes tipos de contrato (residencial e comercial) e integração com portais de anúncio.

"Prevenção custa menos do que litígio. O segredo está no controle e transparência."

Como a Piloto Imóveis transforma o cenário da locação e do despejo

Confesso que, por muito tempo, vi a gestão de contratos de aluguel como um campo minado de riscos, papeis e esquecimentos. Me surpreendi ao ver como a proposta da Piloto Imóveis se diferencia: não apenas centraliza contratos, pagamentos e notificações, mas também automatiza reajustes, oferece portal dedicado ao inquilino e faz toda a documentação necessária ficar a poucos cliques, inclusive de dispositivos móveis.

Recursos de assinatura eletrônica, integração para divulgação automática em OLX, VivaReal e Zap Imóveis, relatórios gerenciais detalhados e suporte real (não robótico) fazem da plataforma a melhor solução atual tanto para proprietários individuais quanto para grandes administradoras, superando alternativas que se limitam ao básico.

A plataforma reduz o tempo de gestão em até 87% e a inadimplência média em 60%, conforme dados dos próprios clientes, graças ao alto grau de automatização e inteligência nos alertas.

Isso muda completamente a forma de agir frente a situações de atraso, contratos vencidos e até o próprio processo judicial de retomada, tornando a ação mais segura, rápida e menos desgastante emocionalmente.

Conclusão: por que escolher controle e automação na gestão de despejos?

Ao longo dos anos, aprendi que prevenir sai mais barato do que remediar, seja para quem administra um imóvel ou uma carteira com centenas. Entender os direitos e deveres previstos em lei, agir prontamente ao primeiro sinal de crise e contar com o suporte de tecnologia focada em locação são fundamentos para evitar dores de cabeça, prejuízos e conflitos em processos de despejo.

Se você busca tranquilidade e eficiência na gestão de aluguéis, eu recomendo experimentar os diferenciais da Piloto Imóveis. Com automação, controle total e suporte humano, você conquista tempo para cuidar dos seus negócios de verdade, sem se perder nas burocracias.

"Transforme a complexidade da locação em simplicidade. Conheça a Piloto Imóveis e eleve seu padrão de gestão."

Perguntas frequentes sobre ação de despejo

O que é uma ação de despejo?

A ação judicial de despejo é o instrumento pelo qual o proprietário pede a devolução do imóvel ocupado por inquilino que descumpriu obrigações contratuais ou legais, como pagamentos em atraso ou após fim do contrato. Prevista na Lei do Inquilinato, essa medida pode ser usada sempre que a posse não for espontaneamente devolvida, exigindo via judicial para regularizar a situação.

Quanto tempo leva um despejo?

O tempo depende muito do motivo da ação, se há liminar, da sobrecarga do judiciário local e da apresentação de defesa pelo inquilino. Em casos de inadimplência grave com liminar concedida, é possível concluir em 1-3 meses. Porém, se houver contestação, recursos ou perícia, pode se arrastar por até mais de um ano. Automatizar etapas prévias, como notificações e cobranças, ajuda a evitar parte das judicializações e agiliza retornos.

Quando o proprietário pode pedir o despejo?

O proprietário ou gestor pode pedir a retomada em situações como: atraso grave de pagamento, término do prazo contratual sem intenção de renovar, necessidade comprovada de uso próprio, desvio de finalidade, mau uso do imóvel, entre outros. No caso de uso próprio, a lei exige aviso prévio e respeito a prazos mínimos especificados no contrato, quando não houver infração.

Qual o custo para entrar com despejo?

Os custos envolvem taxas judiciais (calculadas sobre o valor devido), honorários advocatícios (geralmente entre 10% e 20% do valor discutido), além de eventuais despesas cartorárias e de notificação. Nos contratos maiores, pode compensar pela preservação do patrimônio e valor do aluguel, mas para locações pequenas, a prevenção e o acordo extrajudicial são mais indicados, e soluções como a Piloto Imóveis ajudam a evitar que se chegue ao processo.

Quais motivos justificam um despejo?

Entre os principais motivos estão inadimplência de aluguel ou encargos, término do contrato sem renovação, necessidade de uso do imóvel pelo dono ou por familiar, descumprimento de cláusulas, obras urgentes e morte do locatário sem interessados em permanecer. Cada caso possui requisitos específicos de notificação e prazos, sempre estipulados pela Lei do Inquilinato.