Ação de cobrança de aluguel: etapas, documentos e prazos

Quem nunca conheceu (ou foi) o proprietário esperando pelo aluguel atrasado, contando os dias para o recebimento? O atraso, infelizmente, é mais comum do que parece, mas existe proteção legal para o locador. Situações de inadimplência fazem surgir um tema delicado e fundamental: a ação de cobrança de aluguel e tudo que a envolve. Neste artigo, vou contar com detalhes o que é esse processo, como funciona, o que mudou com as novas leis e, principalmente, como a tecnologia pode transformar a dor de cabeça em resolução rápida.

Transformar a cobrança em solução estratégica não só é possível, como necessário.

Se você é proprietário, corretor ou administra imóveis, saber como agir desde a inadimplência até a execução judicial é peça-chave. E, claro, ter as ferramentas certas ao lado, como a Piloto Imóveis, faz toda a diferença nessa jornada jurídica.

Antes da Justiça: quando e por que cobrar judicialmente?

A inadimplência do aluguel desafia a paciência de todo locador. Em geral, a esperança é receber o valor sem precisar acionar advogados e tribunais. Mas, afinal, quando vale a pena partir para uma demanda judicial? Antes disso, vale conhecer os bastidores desse cenário e entender as tentativas extrajudiciais que vêm primeiro.

• Acordo amigável: Primeira escolha de quase todo locador: contato direto, conversa por WhatsApp ou e-mail, pedido formal do pagamento, às vezes até negociações de prazo ou parcelamento.
• Notificação extrajudicial: Instrui o inquilino sobre a dívida e alerta que, caso não haja pagamento, o próximo passo será judicial.
• Cobrança extrajudicial: Algumas plataformas automatizam o envio de boletos, lembretes e atualizações de valor, o que não elimina a possibilidade de cobrança judicial, mas já reduz a inadimplência consideravelmente.

Com a Piloto Imóveis, esse início de cobrança fica muito menos desgastante. O sistema dispara notificações automáticas e digitaliza todo o acompanhamento da dívida, otimizando tempo e aumentando as chances de resolução sem entrar na Justiça.

Só depois dessas etapas, se não houver sucesso, o locador considera a ação judicial. E agora sim, entramos na esfera dos processos.

O que é a ação judicial de cobrança?

A chamada ação de cobrança de aluguel é o caminho formal, previsto em lei, para exigir os valores devidos pelo inquilino inadimplente, e não se confunde com a ação de despejo, que busca desocupar o imóvel. O objetivo aqui é reaver o valor pendente, acrescido de juros, multa e correção monetária.

Esse tipo de processo está amparado pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) e, nos últimos anos, passou a ser ainda mais moldado pelo Novo Código de Processo Civil (CPC), que trouxe novidades para acelerar execuções e facilitar o bloqueio de valores.

Entenda todas as etapas: do extrajudicial ao juízo

1. Tentativa extrajudicial

Conforme falamos, quase todos tentam receber 'na conversa' antes de pensar em juiz. Mas o que pode ser feito nessa fase?

• Envio de boleto atualizado por e-mail ou aplicativo, com juros e multa já calculados pela plataforma Piloto Imóveis.
• Ligação ou conversa presencial para renegociação.
• Notificação registrada (Correios ou cartório), para criar prova do débito.

2. Definição do valor a cobrar

Antes de ajuizar, é indispensável montar o cálculo. O valor da ação pode incluir:

• Aluguéis atrasados
• Multa prevista em contrato (geralmente de 2% a 10%)
• Juros de mora (normalmente 1% ao mês)
• Atualização monetária (índices como IGPM ou IPCA, conforme estipulado)
• Eventuais taxas condominiais e encargos contratuais vinculados ao aluguel

O segredo é documentar tudo, cada ajuste, cálculo e tentativa de contato.

3. Escolha do juizado ou tribunal

O processo pode ser ajuizado no Juizado Especial Cível quando o valor total não ultrapassa 40 salários mínimos. Nesse caso, é possível inclusive que o locador ingresse com a ação sem advogado até o limite de 20 salários mínimos (embora contar com suporte jurídico ainda seja o mais seguro).

Para valores maiores, entra-se pela Justiça Comum. Aqui, o trâmite é mais formal, pode demandar perícia e, por vezes, se alonga mais.

4. Documentos fundamentais para mover a ação

O processo depende de documentação robusta. Veja o indispensável:

1. Contrato de locação (original ou cópia autenticada)
2. Comprovantes dos pagamentos já realizados (boletos, depósitos, recibos, extratos)
3. Demonstrativo detalhado da dívida, com datas, parcelas, juros, multas e atualização
4. Prova das tentativas de contato (mensagens, notificações, e-mails, protocolos de envio de boletos não pagos)
5. Documentação do imóvel (matrícula, IPTU, laudo de vistoria se houver discussões sobre estado do imóvel)
6. Comprovante de titularidade do locador (RG, CPF ou contrato social, em caso de administradoras)

Interligar todas essas provas faz o processo fluir mais rápido. E quanto mais digital for essa documentação, melhor. Plataformas como a Piloto Imóveis concentram todos os arquivos, histórico e comprovantes num só painel, tornando a montagem da ação simples e rápida.

O impacto da legislação: Lei do Inquilinato e CPC

A Lei do Inquilinato detalha direitos e deveres na relação locatícia, desde garantias, reajustes, prazos até procedimentos específicos em caso de inadimplência. Ela determina, por exemplo, que as garantias podem ser executadas em juízo, ou seja, o proprietário não precisa aguardar demais para buscar valores junto a fiadores ou seguradoras.

O novo CPC trouxe agilidade para processos de cobrança. Entre as mudanças, destaca-se:

• Mais facilidade no bloqueio de valores via BacenJud/Sisbajud (hoje via sistema Sisbajud, com ordem eletrônica de bloqueio diretamente nas contas do devedor).
• Possibilidade de penhora de bens móveis, veículos e até valores provenientes de salários (respeitados os limites legais).
• Execução de títulos extrajudiciais, encurtando caminhos quando a dívida está bem documentada.

Com a adequação da fiança como garantia reconhecida em cartório, inclusive com a possibilidade de troca de fiador em situações específicas, a atualização dos procedimentos foi bem recebida por proprietários atentos.

Como se calculam as dívidas: multa, juros, correção

Essa parte, confesso, costuma gerar confusão até para advogados. Como fazer o cálculo “redondo” para apresentar na ação judicial?

• Multa: O valor geralmente estipulado em contrato (exemplo: 2% sobre a importância em atraso).
• Juros: Salvo acordo diferente, aplica-se 1% ao mês sobre o valor não pago.
• Atualização monetária: O índice mais comum é o IGPM. Se o contrato não definir, é importante consultar o IBGE ou o índice local adotado pelo Tribunal.

Em contratos intermediados por SaaS como a Piloto Imóveis, esses cálculos já vêm prontos e detalhados a cada mês, minimizando riscos de erros ou questionamentos na Justiça. Isso acelera tanto a cobrança amigável quanto o preparo da petição inicial, caso o litígio avance.

Juizado especial, custos e prazos

A escolha do juizado adequado pode reduzir bastante custos e tempo. No Juizado Especial (até 40 salários), geralmente há audiências rápidas e decisões céleres. Para locadores, há o benefício de não arcar com custas iniciais em muitos Estados.

Porém, atenção: existem custos processuais. No Paraná, por exemplo, o FUNREJUS foi reajustado recentemente, impactando diretamente os custos para ações desse tipo. Sempre consulte o site do tribunal no seu Estado para não ser pego de surpresa.

E, claro: prazo importa. Em geral, prescrevem em 3 anos as dívidas de aluguel (consulte sempre um advogado para analisar o caso específico).

Execução, bloqueios e garantias do crédito

Após sentença favorável, chega o momento de executar. Ou seja: cobrar efetivamente os valores. Aqui entram recursos como:

• Bloqueio de contas bancárias (via Sisbajud)
• Penhora de bens móveis ou veículos
• Indicação de imóveis à penhora, se houver outros do devedor
• Busca de fiadores ou acionamento do seguro-fiança

Mais que ganhar na Justiça, o desafio é receber.

Nessa etapa, plataformas automatizadas aceleram o envio de informações ao Judiciário, anexando provas, movimentações, cálculos e histórico digitalizado de toda tratativa. Isso faz a diferença não só na legalidade, mas na agilidade de resultados.

Alternativas à cobrança judicial: mediação, protesto e acordos

Deixar o Judiciário como último recurso ainda é, para muitos, o cenário ideal. Antes dele, considere outras soluções:

• Mediação: Alguns Estados e municípios oferecem câmaras específicas para acordos entre locador e inquilino, inclusive à distância.
• Protesto em cartório: Tornar a dívida pública pode pressionar o devedor a negociar, sem precisar de uma ação judicial tradicional.
• Acordos diretos via aplicativos e plataformas de gestão, combinando descontos com pagamento à vista ou parcelado.

A Piloto Imóveis permite propostas rápidas, envio de acordos para assinatura digital e cálculo instantâneo de eventuais descontos. Isso diminui o desgaste e acelera a retomada do fluxo de recebimento, sem precisar esperar audiências.

SaaS: como a tecnologia transforma a gestão da inadimplência?

Quando tudo é digital, não só o cálculo dos débitos ou geração dos contratos fica rápido, como também fica acessível toda a prova documental necessária para uma cobrança judicial. E isso vale tanto para os pequenos proprietários quanto para grandes administradoras.

Com a Piloto Imóveis, as funcionalidades automáticas facilitam:

• Geração e envio de boletos atualizados (com automática aplicação de juros e multa);
• Histórico completo das comunicações para anexar na Justiça;
• Contratos digitais com assinatura eletrônica, sem dor de cabeça para recuperar documentos;
• Portal do inquilino, onde o próprio devedor visualiza seu débito e pode propor acordo imediato;
• Relatórios gerenciais, inclusive para contadores e advogados.

Vale mencionar que competidores no mercado oferecem funções similares, como controle de contratos ou lembretes por e-mail, mas faltam recursos automatizados na recuperação de crédito e integração direta com portais de anúncio, como acontece na Piloto Imóveis. Isso elimina etapa burocrática e dá mais tempo ao proprietário para atuar estrategicamente.

Bônus: dicas práticas para reduzir o risco e simplificar o processo

Quem já viveu uma cobrança judicial de aluguel sabe que prevenção e organização são meio caminho andado. Veja algumas dicas:

• Evite contratos verbais, um contrato de aluguel ajustado e assinado é o pilar da segurança.
• Cobre sempre por vias rastreáveis (transferência, boleto, PIX identificado);
• Mantenha um histórico atualizado das conversas e dos pagamentos;
• Atualize anualmente os dados do locatário, fiador ou seguradora;
• Use plataformas digitais que centralizam informações e maximizam o controle, como a Piloto Imóveis.

Os serviços integrados de atendimento reforçam como a digitalização ajuda a simplificar a obtenção desses documentos e agilizar processos. E, para concretizar a prevenção, leia recursos e conselhos em portais especializados, como a seção de gestão de aluguéis do nosso blog.

Conclusão: transforme a cobrança em resultado

Cobrar aluguel atrasado nunca foi uma tarefa prazerosa, mas ignorá-la pode trazer dores financeiras e legais maiores ainda. Quem se prepara, estudando a lei, mantendo documentos em ordem, apostando no digital, monitorando prazos e comunicando-se rápido, fica a poucos passos de resolver o problema antes mesmo de chegar à Justiça.

Cobrança eficiente protege o patrimônio e abre caminho para novos negócios.

Com a Piloto Imóveis, o ciclo da inadimplência se torna transparente: tudo documentado, automatizado e centralizado. Você ganha tempo para focar no crescimento patrimonial enquanto o sistema cuida das operações, dos contratos às notificações, dos relatórios às tentativas extrajudiciais.

Para saber mais sobre as melhores práticas para proprietários, aproveite nosso guia completo para proprietários. E se está pronto para transformar sua gestão de aluguéis e nunca mais perder o controle sobre cobranças, conheça agora a Piloto Imóveis. Sua tranquilidade, e seu fluxo de caixa, agradecem!

Perguntas frequentes sobre ação de cobrança de aluguel

O que é ação de cobrança de aluguel?

A ação de cobrança de aluguel é o procedimento judicial usado por proprietários ou administradoras para exigir judicialmente os valores em atraso do inquilino. Não envolve a retomada do imóvel (isso é tema da ação de despejo), mas sim a recuperação de créditos somando aluguéis, encargos, multa e juros. Visa garantir ao locador o recebimento do que lhe é devido, com respaldo legal da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil.

Como funciona o processo de cobrança de aluguel?

Primeiro, tenta-se resolver a pendência de maneira amigável, com notificação e propostas de acordo. Se não houver solução, é possível recorrer ao Juizado Especial (para dívidas até 40 salários mínimos) ou à Justiça Comum (valores maiores). O autor apresenta provas do contrato, cálculos e tentativas de resolução. Após a análise do juiz, havendo condenação, passa-se à execução – com bloqueio de contas, penhora de bens ou cobrança de garantias como fiador ou seguro. Plataformas digitais, como a Piloto Imóveis, deixam tudo mais rápido e fácil, centralizando provas e cálculos.

Quais documentos preciso para cobrar aluguel?

Você vai precisar do contrato de locação, demonstrativo atualizado da dívida, comprovantes de comunicação e cobrança (e-mails, notificações, cartas), documentação do imóvel e do proprietário, recibos de pagamento anteriores e detalhes dos encargos. Ter a documentação digitalizada e organizada por sistemas como a Piloto Imóveis faz toda diferença e acelera o andamento judicial.

Qual o prazo para cobrar aluguel atrasado?

O prazo para cobrança de aluguel em atraso, segundo o Código Civil, é de 3 anos a partir da data do vencimento de cada parcela. Após esse período, ocorre a prescrição e o locador perde o direito de exigir o valor na Justiça.

Vale a pena entrar com ação de cobrança?

Depende do valor devido, do histórico do inquilino, dos custos processuais e do tempo disponível. Em muitos casos, acordos extrajudiciais são preferíveis, inclusive ofertados por plataformas como a Piloto Imóveis. Mas se não houver negociação e o valor justificar, a ação de cobrança é uma ferramenta legítima e eficaz para recuperar créditos e evitar prejuízo ao proprietário.